První stálé divadlo v Mariánských Lázních bylo postaveno uprostřed dnešní kolonády. První představení hráli kočovní herci 14.června 1820.

Budova dnešního divadla byla postavena v letech 1865 – 1868 podle plánů zdejšího stavitele F.Zicklera. Novorenesanční stavba zaujímala plochu 38 x 19,6 m. Na svou dobu bylo vybaveno velmi moderně. Roku 1889 bylo zavedeno na jevišti a v hledišti elektrické osvětlení. Slavnostní zahajovací představení se konalo 8. srpna 1868.

Roku 1905 bylo divadlo přestavěno podle nových bezpečnostních předpisů v secesním slohu. Budova byla zvětšena, rozšířena a vybavena moderním zařízením. Celková kapacita byla 353 sedadel. Rozměr hrací plochy 11m šíře, 9 m hloubka, 12 tahů.

Další rozsáhlá rekonstrukce divadla proběhla v letech 1967 – 1977.